Ako často kontrolovať nájomcov?

Prenajímate byt či iný priestor? Máte obavy z toho, či je vaša nehnuteľnosť v dobrých rukách? Alebo máte potrebu nájomcov často kontrolovať, aby nedošlo k nadmernému poškodeniu zariadenia a znehodnoteniu vášho majetku? Nemusí to tak byť. Predstavte si, že váš prenájom funguje spoľahlivo „ako hodinky“ a vy nemusíte do ničoho zasahovať.

Z našich skúseností vieme, že prenajímateľ, ktorý má v portfóliu tri nehnuteľnosti, sa v priemere stretne s dvoma problémami za rok. Často ide napríklad o oneskorenie sa s platbou nájmu, poškodenie zariadenia, ale aj svojvoľné „vysvetlenie si zmluvy“ či nedodržanie ročnej dohody prenájmu. Ak však zvolíte správne postupy a komunikáciu, môžete tieto čísla výrazne znížiť.

Časté kontroly môžu byť  kontraproduktívne

Skúste si predstaviť, že bývate v prenájme a váš prenajímateľ by chcel prísť na kontrolnú návštevu každý mesiac. Nepríjemné, však? Rovnaký pocit môžu mať aj vaši nájomníci. Preto z praxe vieme, že časté kontroly nie sú efektívne a môžu byť vnímané ako zásah do súkromia.

Hlavným dôvodom, prečo sa prenajímatelia rozhodujú pre časté kontroly, sú rôzne obavy. Či už ide o nedôveru k nájomníkom, citovú viazanosť k nehnuteľnosti alebo predchádzajúce zlé skúsenosti. Rozumieme vašim obavám. Ale nezabúdajte nato, že prílišná kontrola môže poškodiť vzťah s nájomcom a vytvárať atmosféru nedôvery.

Neznamená to, že vám radíme, aby ste sa kontrolám vyhli. Ide skôr o ich správne načasovanie, odôvodnenie a dôkladné vysvetlenie, prečo je potrebné monitorovať technický stav nehnuteľnosti. Kontroly sú často dôležité, aby sa sledoval stav stien a predišlo sa tak tvorbe plesní, slúžia tiež na monitorovanie vlhkosti v byte alebo sa preveruje napríklad aj to, či nezateká od suseda. Súčasťou kontrol je aj pravidelné odčítavanie stavov meračov vody, tepla a elektriny, aby nájomníka na konci vyúčtovacieho obdobia nečakali nepríjemné prekvapenia vo forme nedoplatkov.

Tieto situácie si nájomník nemusí hneď všimnúť. Ak však dostane jasné a konkrétne informácie o dôvodoch a výhodách kontroly, je veľká pravdepodobnosť, že si uvedomí jej potrebu. Namiesto toho, aby bol proti prenajímateľovi nedôverčivý, bude s ním rád kooperovať. V dôsledku toho môžu obe strany nadviazať harmonický a vzájomne rešpektujúci vzťah, ktorý bude obojstranne výhodný.

Efektívna kontrola nájomcov: Kľúč k úspechu sú jasné pravidlá

Ak chcete, aby váš prenájom fungoval dlhodobo a zároveň chcete mať prehľad o tom, že je všetko v poriadku, je dôležité určiť si pre kontrolu nájomcov pravidlá, najmä čas a spôsob kontroly. Tie by mali byť nájomcom vopred objasnené a vzájomne odsúhlasené.

Ideálne je už pri uzatváraní nájomnej zmluvy jasne špecifikovať podmienky kontrolných návštev. Môže to vyzerať napríklad takto: „Kontrolné návštevy budú realizované raz za tri mesiace a budú trojdňovým predstihom potvrdené telefonicky.“ Týmto spôsobom zabezpečíte jasnosť a transparentnosť od začiatku zmluvného vzťahu. Neodporúčame sa téme kontrol vyhnúť ani sa o kontrolách zmieniť až po podpise zmluvy či neskôr počas trvania zmluvného vzťahu.

Plánované kontroly: Kedy a ako často?

Z našich dlhoročných skúseností odporúčame kontrolné návštevy realizovať približne raz za 6 mesiacov, pokiaľ nevznikajú problémy a vzťah s nájomníkom je harmonický. No ako vo všetkom, aj tu existujú výnimky. V RoWe Services sme sa niekoľkokrát ocitli v situácii, kedy sme mali dôvod sledovať nehnuteľnosť oveľa častejšie – a to na základe konkrétnych skúseností s určitými nájomníkmi, ktorí nás svojím správaním presvedčili o potrebe intenzívnejšieho dozoru.

Preto, hoci môžeme ponúknuť odporúčania založené na našich skúsenostiach, veríme, že prístup k frekvencii kontrol by mal byť prispôsobený individuálnym okolnostiam a potrebám. V RoWe Services sa vždy snažíme pristupovať k tejto otázke s maximálnou flexibilitou a odbornosťou, ktorú nám priniesli roky v oblasti prenájmu nehnuteľností.

Spôsob kontroly: Transparentnosť a rešpekt

Počas rokov praxe sme sa bohužiaľ stretli aj s tým, že prenajímateľ vykonal kontrolu bez účasti nájomcu prípadne mu o plánovanej kontrole nedal vopred vedieť. Predstavte si, že platíte niekomu za bývanie a on vás prepadne bez ohlásenia.  Neohlásené kontroly narušujú dôveru a súkromie nájomníka. Kľúčom k  bezkonfliktnému prenájmu je podľa našich skúseností transparentnosť. Informujte nájomníkov o kontrole s predstihom a dohodnite si pravidelné termíny, napríklad štvrťročne. Táto komunikácia podporuje vzťah postavený na rešpekte a dôvere.

Prenájom bytu: Hobby verzus profesia

Možno si jednoducho poviete, že správa prenájmu nie je nič pre vás. Predstavte si, že môžete využívať svoj čas na to, čo milujete, zatiaľ čo o váš byt sa postará tím odborníkov so skutočnými skúsenosťami.

Mnoho prenajímateľov má pocit, že dokonale ovláda všetky nuansy prenájmu nehnuteľností. Avšak skutočnosť je často odlišná. Mnohí z nich poznajú len malý zlomok – približne 10% toho, čo sme my získali skúsenosťami od roku 2006.  Kým v RoWe Services dennodenne čelíme situáciám, ktoré by si bežný prenajímateľ nikdy ani len nepredstavil, oni riešia právne nepredvídané problémy, na ktoré nie sú pripravení. Aktuálne máme pod správou viac ako sto bytov. Každý deň nám prináša nové a neočakávané výzvy, z ktorých sa učíme, zdokonaľujeme svoje prístupy a tieto skúsenosti integrujeme do našich nových aj existujúcich zmluvných vzťahov.

Zaujala vás komplexná správa prenájmu?  Viac sa dočítate aj v našom ďalšom článku. Radi vám s prenájmom pomôžeme a kontrolu nájomcov prevezmeme za vás tak, aby všetko pri prenájme vašej nehnuteľnosti hladko fungovalo.

Text: Ľudmila Palečko, Roman Weidinger (tento text nebol vygenerovaný AI).