Dlhodobý prenájom a krátkodobé ubytovanie cez platformy ako Airbnb či Booking sú dve úplne rozdielne stratégie. V RoWe Services sa prenájmu venujeme už od roku 2006 a máme bohaté praktické skúsenosti s oboma formami prenájmu. Zatiaľ čo krátkodobé prenájmy môžu priniesť vyššie príjmy počas sezóny, dlhodobý prenájom ponúka stabilitu, menej starostí a nižšie riziko neobsadenosti.
V tomto článku sa pozrieme na hlavné dôvody, prečo je dlhodobý prenájom pre vlastníkov nehnuteľností výhodnejší.
Stabilný príjem bez výkyvov
Keď sme v roku 2006 začali s prenajímaním nehnuteľností, krátkodobé prenájmy cez platformy ako Airbnb a Booking sa javili ako revolučná príležitosť. Mnohí začínajúci prenajímatelia a realitné agentúry v tom dodnes vidia potenciál. My v RoWe Services však čerpáme z reálnych skúseností a vieme, že dlhodobý prenájom je strategicky lepšia, spoľahlivejšia a finančne udržateľnejšia voľba. Naše rozhodnutie je založené na faktoch, nie na ilúziách o rýchlom zisku.
Naše skúsenosti nám ukázali, že niektoré cesty si človek musí prejsť sám. My sme tú našu prešli a rozhodli sa nepokračovať v prenajímaní cez krátkodobé platformy, pretože ich riziká a nepredvídateľnosť neboli v súlade s naším profesionálnym prístupom a filozofiou služby Property Management PRO, ktorá kladie dôraz na stabilitu, spoľahlivosť a dlhodobú hodnotu pre našich klientov.
V praxi sme sa stretli s viacerými faktormi, ktoré robia krátkodobé prenájmy nepredvídateľnými – sezónnosť, hodnotenia hostí, neustále kolísanie dopytu a administratívna záťaž spôsobujú nepravidelné príjmy a vyššiu mieru neistoty pre prenajímateľa, pretože celý proces nie je tak transparentný, ako pri službe Property management PRO, kde prenajímateľ dostáva mesačné hlásenia o príjmoch, výnosoch a nákladoch nehnuteľnosti.
Dlhodobý prenájom, naopak, prináša stabilitu, predvídateľnosť a spoľahlivý mesačný príjem. Umožňuje efektívne finančné plánovanie a minimalizuje stres z neobsadených období či výpadkov príjmov. Vďaka nemu majú prenajímatelia nehnuteľností istotu a kontrolu nad svojím majetkom bez neustáleho riešenia problémov spojených s krátkodobým prenájmom. Paradoxne, pri krátkodobých prenájmoch má z celého procesu najmenší zisk práve vlastník nehnuteľnosti, pričom by to podľa nášho názoru malo byť presne naopak. V dlhodobom prenájme je vlastníkom zabezpečený férovejší podiel na výnose. Riziko je minimalizované vďaka spísaniu zmluvy formou notárskej zápisnice a náklady s užívaním nehnuteľnosti sú výrazne nižšie, pretože ich väčšinu znáša podnájomník, ktorý nehnuteľnosť dlhodobo užíva.
Menej administratívy a starostí
Krátkodobé prenájmy cez Airbnb a Booking si vyžadujú neustálu pozornosť – spravovanie rezervácií, riešenie príchodov a odchodov hostí, pravidelné upratovanie a neustálu komunikáciu s novými ľuďmi. Každé ubytovanie môže priniesť neočakávané situácie, ako sú zrušené rezervácie, problémy s platbami či poškodenie zariadenia. Okrem toho, počas sezóny je správa vyčerpávajúca, zatiaľ čo mimo sezóny vzniká stres z neobsadenosti a kolísavých príjmov.
Naopak, dlhodobý prenájom sprostredkovaný cez RoWe Services prináša výrazne menšiu administratívnu záťaž, pretože celá služba Property Management PRO je škálovaná, systémovo nastavená a kontrolovaná. Podnájomníci si sami riešia bežné záležitosti spojené s bývaním, ako je údržba bytu či úhrada energií. V RoWe Services sa staráme o kompletný prenájom tak, aby vlastníci nehnuteľností nemali starosti s administratívou. Naše služby zahŕňajú prípravu zmlúv, kontrolu podnájomníkov, evidenciu platieb, riešenie údržby a zabezpečenie všetkých potrebných právnych krokov. Tento systém minimalizuje stres a šetrí čas, pričom vlastníkom garantuje spoľahlivý a predvídateľný výnos.
Nižšie náklady na údržbu
Krátkodobé prenájmy cez Airbnb a Booking znamenajú neustále striedanie hostí, čo vedie k vyššiemu opotrebeniu nehnuteľnosti a nevyhnutným dodatočným nákladom. Mnohí prenajímatelia robia zásadnú chybu, keď kupujú nábytok v lacných obchodných sieťach s cieľom rýchleho zisku. Tento nábytok však nie je stavaný na intenzívne používanie a už po niekoľkých rokoch býva poškodený, opotrebovaný alebo úplne nefunkčný.
Keď sme spravovali krátkodobé prenájmy, byty sme vybavovali profesionálne – na úrovni hotelových izieb. Bežný nábytok pri takomto využívaní nevydrží a za tri až štyri roky je nutná jeho kompletná obnova. To znamená, že krátkodobý prenájom si vyžaduje niekoľkonásobne vyššie investície do zariadenia v porovnaní s dlhodobým prenájmom – čo sa však v marketingových kampaniach agentúr spravujúcich krátkodobé prenájmy zámerne nespomína.
Prenajímatelia sú často lákaní na vidinu vysokých ziskov, pričom sa im nehovorí, že aby ich byt zostal konkurencieschopný, musí byť profesionálne a nákladne zariadený, pravidelne modernizovaný a neustále udržiavaný. Skutočné náklady na obnovovanie vybavenia a jeho opotrebenie sa prejavia až po niekoľkých rokoch – vtedy už býva neskoro na úpravu stratégie. Mnohí vlastníci až vtedy zistia, že ich očakávané zisky sú v skutočnosti oveľa nižšie – a často dokonca prerábajú.
V našej praxi sa často stretávame s prenajímateľmi, ktorí nás kontaktujú až po takejto skúsenosti – keď im agentúra spravujúca krátkodobý prenájom vypovie zmluvu z dôvodu neatraktivity nehnuteľnosti. Byt už nevyhovuje vysokým štandardom krátkodobého trhu, no zároveň nie je pripravený na stabilný dlhodobý prenájom. V takejto situácii prichádzame my – pomáhame minimalizovať ďalšie straty, správne nastaviť stratégiu prenájmu a zabezpečiť dlhodobú stabilitu a výnosy.
Naopak, dlhodobý prenájom sprostredkovaný RoWe Services pomáha tieto náklady minimalizovať, pretože podnájomníci sa k nehnuteľnosti správajú zodpovednejšie a už pri podpise zmluvy sú informovaní o pravidelnom upratovaní zabezpečovanom našou firmou a o povinnosti uhradiť maľovanie nehnuteľnosti pred alebo po skončení jej užívania, čo je náklad hradený podnájomníkom. Tento systém zaručuje, že byt zostáva v dobrom stave a majiteľovi nevznikajú dodatočné výdavky spojené s jeho opotrebením.
V rámci služby Property Management PRO máme vypracovaný zoznam drobných a údržbárskych opráv, ktorý jasne definuje, aké opravy sú na strane podnájomníka a aké zabezpečuje vlastník. Tento dokument nájdete tu. Vďaka nemu sú pravidlá presne stanovené a predchádza sa zbytočným sporom či nečakaným výdavkom.
Navyše, pri prenájmoch v RoWe Services pravidelne vykonávame technické obhliadky nehnuteľností, aby sme včas identifikovali a odstránili všetky potenciálne problémy ešte predtým, než prerastú do väčších nákladov. Tento rokmi prepracovaný a praxou osvedčený systém garantuje, že nehnuteľnosť si udrží svoju hodnotu a zároveň neprinesie prenajímateľovi zbytočné výdavky po skončení dlhodobého nájmu.
Väčšia právna istota
Dlhodobé nájomné zmluvy poskytujú výrazne vyššiu právnu ochranu v porovnaní s krátkodobými prenájmami, ktoré sú často nepredvídateľné a môžu priniesť riziká spojené s neplatičmi alebo náročným vymáhaním pohľadávok.
Pri krátkodobých prenájmoch sú vzťahy medzi prenajímateľom a hosťami regulované obchodnými podmienkami platforiem, ako sú Airbnb a Booking, čo znamená, že majiteľ nehnuteľnosti má zdĺhavú a komplikovanú možnosť vymáhať náhradu škody alebo uplatniť si práva v prípade problémov. Krádež inventára z Airbnb bytov je navyše veľmi ťažké dokázať, pretože hostia prichádzajú a odchádzajú anonymne a platformy často nestanovia jasnú zodpovednosť za spôsobené škody. Prenajímateľ tak zostáva bez náhrady a musí škodu znášať sám.
Naopak, dlhodobý prenájom sprostredkovaný cez RoWe Services poskytuje vlastníkom silnú právnu ochranu, pretože každý podnájomník podpisuje dôkladne vypracovanú zmluvu so záväznými podmienkami. Kľúčovým prvkom je notárska zápisnica s priamou vykonateľnosťou, ktorá výrazne zjednodušuje vymáhanie pohľadávok a prípadné ukončenie nájmu v prípade neplatenia alebo porušovania podmienok.
Okrem toho, v rámci služby Property Management PRO vlastníkom poskytujeme kompletný právny servis, ktorý zahŕňa vypracovanie a kontrolu zmlúv, zabezpečenie všetkých potrebných právnych krokov a riešenie prípadných sporov. Vďaka tomu majú prenajímatelia absolútnu istotu, že ich nehnuteľnosť je právne chránená a neprídu o svoje výnosy v dôsledku právnych komplikácií.
Záver
Dlhodobý prenájom je najlepšou voľbou pre vlastníkov nehnuteľností, ktorí hľadajú stabilný príjem, nižšie prevádzkové náklady a menej administratívnych starostí. Na rozdiel od krátkodobého prenájmu, ktorý je spojený s nepredvídateľnými výkyvmi, častou údržbou a právnymi rizikami, dlhodobé prenajímanie prináša istotu, ochranu a dlhodobú hodnotu.
Ak chcete maximalizovať výnosy a zároveň minimalizovať riziká, správne nastavený dlhodobý prenájom je najefektívnejším riešením. Profesionálna správa nehnuteľnosti pri prenájme cez RoWe Services vám pomôže zabezpečiť bezproblémový prenájom, spoľahlivých podnájomníkov a dlhodobú spokojnosť bez zbytočného stresu – pod vedením skúsenej agentúry pôsobiacej na trhu od roku 2006.
Od roku 2006 RoWe Services pomáha vlastníkom nehnuteľností v Bratislave a okolí efektívne zhodnotiť ich majetok. Aktuálne spravujeme 110 prenajatých bytov a priemerná doba trvania podnájomného vzťahu je 3,5 roka, čo svedčí o našej dôslednosti a profesionalite. Naši klienti oceňujú našu prácu vo svojich odporúčaniach na Google. Prečítajte si ich recenzie a zistite, prečo si nás majitelia nehnuteľností opakovane vyberajú ako spoľahlivého partnera.
Bližšie informácie o našej zmluvnej dokumentácii, filozofii služby a podrobnostiach nájdete tu.
Máte záujem o našu službu? Pošlite nám fotografie vašej nehnuteľnosti prostredníctvom tento formulára a pripravíme vám cenovú ponuku na mieru.
